Đất nền và kinh nghiệm mua đất nền

Đất nền là sản phẩm cơ bản

Thị trường bất động sản sôi động với rất nhiều sản phẩm khác nhau, trong đó đất nền là loại bất động sản vẫn được quan tâm nhiều nhất vì nó truyền thống nhất. Đơn giản, đất ở gắn với con người theo suốt chiều dài lịch sử. Vì vậy, đây cũng là sản phẩm cơ bản nhất khi nói tới giao dịch bất động sản.

Thực tế, có rất nhiều người mua đất nền mà không nắm được điều kiện pháp lý . Từ đó, nhận lấy rủi ro khi đã “xuống” tiền.

Đất nền (đất dự án) là gì?

Đất nền được hiểu đơn giản là đất nguyên hiện trạng và chưa có sự tác động bởi con người hay máy móc. Phân lô bán nền là hình thức đầu tư kinh doanh bất động sản được quy định trong các văn bản pháp luật như Luật đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014Luật kinh doanh bất động sản 2014.

Quá trình từ khi nhà đầu tư mua đất của dân hoặc xin Nhà nước giao đất làm dự án cho đến khi được cơ quan nhà nước cho phép bán lô nền cho khác cần thực hiện theo các quy định của pháp luật.

Trên thực tế thì rất nhiều cá nhân hoặc tổ chức (công ty bất động sản) cứ gom đất rồi tự phân lô bán nền mà thiếu đi rất nhiều yếu tố cần thiết của một dự án thực thụ. Thậm chí, nhiều nơi còn bán khi dự án còn đang là những mảnh ruộng, hay hiểu nôm na là bán đất trên giấy.

Mua bán đất là gì?

Đất nền mua bán đúng luật
Đất nền (ảnh minh hoạ) . Nguồn: Batdongsan.com.vn

Về bản chất, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước đại diện quản lý. Vì thế, đất đai khác hoàn toàn so với các loại tài sản khác. Nếu bạn sở hữu chiếc ô tô hợp pháp thì bạn có quyền sở hữu, sử dụng (đi lại, cho thuê) và định đoạt (cho, tặng, bán).

Với đất đai thì khác, vì đất thuộc sở hữu toàn dân và nhà nước là đại diện quản lý chung nên đất đai không thuộc sở hữu riêng của bất kỳ tổ chức hay cá nhân nào. Vì thế, nếu một cá nhân, tổ chức nào đó “sở hữu” đất thì có nghĩa là sở hữu “quyền sử dụng đất” mà theo cách gọi thông thường mà mọi người vẫn biết đến là sổ đỏ

Tức là không đầy đủ cả ba quyền về tài sản là : sở hữu, sử dụng và định đoạt. Và vì thế, việc “mua bán đất” theo cách gọi phổ thông chính là việc mua bán “quyền sử dụng đất”

Bán đất nền – hay “quyền sử dụng đất” theo phạm vi điều chỉnh của luật

Bạn chỉ có thể bán thứ mà bạn có. Nghĩa là, nếu muốn bán quyền sử dụng đất, một người phải có quyền sử dụng đất hợp pháp. Hay nói cách khác, người này/hoặc tổ chức đã phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này được thể hiện trong khoản 2, điều 9 của luật kinh doanh bất động sản rất cụ thể.

Ngoài ra, đất còn phải có 03 điều kiện khác để có thể giao dịch mua bán là:

Không tranh chấp

Không bị kê biên thi hành án

Còn thời hạn sử dụng đất

Đất dự án, đất nền dự án phải thoả 5 điều kiện để được bán

Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính Phủ quy định chi tiết việc bán đất nền dự án, cụ thể

  • Phù hợp kế hoạch sử dụng đất hàng năm
  • Hoàn thành đầu tư kết cấu hạ tầng: (điện, nước, đường, thoát nước, thu gom rác) phù hợp quy hoạch 1/500
  • Chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai với nhà nước: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
  • Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định
  • Đất không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Như vậy, tất cả các trường hợp mua bán đất không thoả các điều kiện trên đều không được coi là hợp pháp. Trước khi mua đất nền, yếu tố đầu tiên là pháp lý cần được xem xét thấu đáo. Điều này giúp tránh rủi ro cho người mua trong bối cảnh thông tin rất nhiều trong thời đại này.

Làm sao để biết đất nền đủ điều kiện bán?

Quy định của pháp luật thì khá cụ thể, tuy nhiên để thẩm định pháp lý nhiều khi không hề đơn giản, trừ phi bạn là một luật sư chuyên nghiệp. Ấy vậy mà vẫn có cách để bạn, với vai trò là người sắp sửa xuống tiền đặt cọc lô đất, nhận diện tính pháp lý của miếng đất nền định mua.

– Có văn bản xác nhận phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm của UBND cấp huyện.

– Có biên bản xác nhận của UBND cấp huyện về việc chủ đầu tư dự án đã phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500.

– Có biên lai xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Đối với khu vực có yêu cầu về kiến trúc cao thì cần thêm biên bản xác nhận của các Cơ quan chức năng liên quan: Sở quy hoạch kiến trúc ; Sở xây dựng.

Do đó, khi tìm kiếm thông tin về nhà đất mà cụ thể ở đây là các dự án nhà, đất, dự án bds, cần hết sức lưu ý đến những sản phẩm đất giá rẻ ở những trang thông tin nhà đất. Bạn là người mua cần hết sức tỉnh táo với các thông tin được đăng tải,bạn cần xem đến các yếu tố pháp lý dự án của chủ đầu tư khi ra một quyết định đầu tư đơn giản là mua để sử dụng.

Mua bán đất nền không (hoặc chưa) đủ điều kiện, người mua gánh hết rủi ro

Trên thực tế, việc phân lô bán nền quá sôi động và tràn lan, nhất là khi ở khu vực nào đó rộ lên một thông tin sắp có “ông lớn” đầu tư hoặc có quy hoạch này kia. Lúc đó, người mua thông thường và các nhà đầu tư thường xuống tiền theo cảm xúc và đánh giá cá nhân, chứ không căn cứ theo các quy định có liên quan của pháp luật.

Trong tình hình thị trường bất động sản hiện nay, có quá nhiều thông tin rao vặt bán đất nền giá rẻ từ các nhà môi giới hay sàn bất động sản mời gọi đầu tư đất nền vào những dự án đất, đất nền giá rẻ hoặc siêu rẻ khi dự án còn đang ở trên giấy.

Điều này đã khiến rất nhiều khách hàng rơi vào tình thế bất lợi khi đã xuống tiền rất lâu mà chưa ra sổ, hoặc thậm chí không thể ra sổ do những yếu tố pháp lý nào đó.

Về mặt pháp lý, tất cả các giao dịch với những lô đất chưa đủ điều kiện thì đều bị coi là vô hiệu do phạm điều cấm của luật. Hiểu đơn giản là luật cho cho mà cứ làm, thì pháp luật sẽ không thừa nhận việc đó.

Theo đó, một trong hai bên có quyền không thực hiện hợp đồng. Khi ra tòa, nhiều khả năng tòa sẽ tuyên hợp đồng là vô hiệu. Các bên trả nhau những gì đã nhận. Nhưng cuộc sống đâu có bằng phẳng !

  • Đầy rẫy những dự án ma, trên những quy hoạch không có thật hoặc quy hoạch mà chủ đất (chủ đầu tư) tự nghĩ ra chứ không phải được ban hành bởi địa phương.
  • Đất sản xuất kinh doanh , chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bán thành đất ở. Đầu vào và đầu ra không khớp
  • Nhà nước không thể cấp số đỏ cho lô đất chuyển nhượng sai luật.
  • Tiền ra rồi, khó về lại. Hầu hết khách hàng khi mua phải đất bị yếu về tính pháp lý, nhẹ thì phải chờ rất dai dẳng để chủ đầu tư họ hoàn thiện pháp lý. Nặng hơn thì gặp trúng phường lừa đảo, tiền mất tật mang khi chẳng bao giờ làm được sổ.

Kinh nghiệm mua đất nền dự án

Từ thực tiễn cuộc sống cho ta rất nhiều bài học kinh nghiệm trong giao dịch bất động sản nói chung và mua nhà đất hay đất dự án nói riêng. Có thể tóm lược lại là:

Ai là người bán?

Một chủ đầu tư danh tiếng trên thị trường chắc chắn sẽ là một đảm bảo khá tốt cho dù nếu xét theo các quy định cứng của luật thì chưa đủ. Dẫu vậy, uy tín của chủ đầu tư, hay một sàn có tiếng của địa phương cũng là vừa đủ để người mua xếp hàng chờ xuống tiền. Bản thân tôi từng chứng kiến nhiều dự án bất động sản ở Nha Trang xảy ra hiện tượng đó.

Với mục đích huy động vốn, có những chủ đầu tư mới chỉ thông báo mở bán (dưới hình thức góp vốn) thì khách hàng cũng đã phải xếp hàng để lấy phiếu chờ đến lượt mình. Dưới góc độ của chủ đầu tư, đó thật là điều tuyệt vời vì nó thể hiện uy tín và danh tiếng của họ. Với khách hàng, họ khá yên tâm khi xuống tiền

Tự mình tìm hiểu và phân tích thông tin

Với thông tin bùng nổ như hiện nay, thật là thuận tiện để tìm kiếm thông tin trong bất cứ lĩnh vực nào. Tìm gì cũng có và thường là không mất quá nhiều công sức với Google. Ngoài ra, nhiều người với kinh nghiệm và trực giác của mình cũng có thể giúp họ dễ dàng phân tích và thẩm định thông tin bất động sản.

Không có gì là tuyệt đối, rủi ro càng lớn thì có cơ hội mang lại lợi nhuận lớn và ngược lại. Nhiều người chấp nhận rủi ro khi mua đất để rồi nhận được lợi nhuận thực sự kếch xù, điều chẳng hề hiếm. Ngược lại, cũng có những người mất cả chì lẫn chài, xuống tiền rồi và bị mắc kẹt sau những lời hứa hẹn, mời chào của nhà bán hàng. Quyết định là của bạn.

Góc giới thiệu !

Dự án bất động sản ACC Vĩnh Hoà là một dự án gần biển, và cũng gần nơi tôi ở. Hiện nay đã có nhiều nhà mọc lên ở chính dự án này. Khác với sự chật chội ở khu vực trung tâm thành phố, dự án nằm ở khu Đường Đệ với không gian rất thoáng và mật độ xây dựng thấp.

ACC Vĩnh Hoà cấn bán đất với nhiều lô đất nền phù hợp cho việc xây dựng nhà liền kề và biệt thự với mức giá trên dưới 40 triệu/mét vuông.

Với diện tích từ 70 đến 400 mét vuông, đây có thể là sản phẩm mà anh chị quan tâm.

Sản phẩm đất nền (đất nền Nha Trang) dành cho xây là liền kề hoặc những mảnh lớn hơn để xây biệt thự dành cho khách hàng thực sự có tiềm lực tài chính, muốn xây dựng ngôi nhà thứ nhất hoặc thứ hai của mình để nghỉ dưỡng mà không cần về các vùng xa xôi như Ninh Hoà, Vạn Ninh hay Cam Ranh để xây hẳn một trang trại.

Để tìm hiểu thêm về dự án cũng như sản phẩm này, anh chị vui lòng đọc bài về dự án ACC Vĩnh Hoà để biết thêm. Ngoài ra, một số bài viết sau cũng có thể làm anh chị cảm thấy thích và hữu ích, không chỉ là để phục vụ cho việc đánh giá sản phẩm tại đây mà còn áp dụng khi anh chị đi đầu tư ở một nơi khác không phải là Khánh Hoà. Giúp anh chị ra quyết định tốt nhất khi đầu tư.

Thẩm định thông tin bất động sản

Sang sổ đỏ

hay bài viết mà tôi khá tâm đắc và dành nhiều công sức chủ đề condotel

Đối với dự án này, anh chị sẽ được cấp sổ đỏ sau khi hoàn công căn nhà của mình. Điều đó có nghĩa là việc bao lâu ra sổ thì gần như hoàn toàn phụ thuộc vào chính bản thân của anh chị.

Viết một bình luận