Sang tên sổ đỏ, thẩm định kỹ 2 thông tin

Sổ đỏ là gì

Tiếng Việt thì quả là rất phong phú. Cùng một ý có thể được thể hiện qua nhiều từ ngữ khác nhau. Kiểu con heo ăn bắp, con lợn ăn ngô thì khá nhiều . Sổ đỏ hay sổ hồng cũng là trường hợp như thế. Đây là cách gọi dân dã, ngắn gọn của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Quả thực nếu gọi thế thì đúng là quá dài. Thôi thì vì nó có màu đỏ chủ đạo (trước kia) và màu hồng chủ đạo (bây giờ) nên gọi chung là sổ đỏ hay sổ hồng. Trong văn viết thì thường là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ)

Trước 10/12/2009, sổ đỏ và sổ hồng là khác nhau

Sổ đỏ là gì?

Là tên gọi dân dã của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Đây là giấy do bộ Tài Nguyên & Môi Trường ban hành

Sổ hồng là gì?

Là tên gọi khác của giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở được cấp cho chủ sở hữu theo quy định:

  • Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Đây là giấy do bộ xây dựng ban hành

Sau ngày 10/12/2009, sổ đỏ và sổ hồng được thống nhất

Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ có hiệu lực đã quy định thống nhất hai loại giấy nêu trên thành một loại giấy chung có tên gọi: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành. Kể từ lúc này, người ta hay gọi chung là sổ đỏ, hoặc sổ hồng

Tại Luật Đất đai 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định là loại giấy cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.

Trong khi đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đã được cấp trước ngày 10/12/2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Sang tên sổ đỏ là bước quyết định đến chuyển quyền sở hữu bất động sản trong giao dịch mua bán nhà đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) là giấy tờ có giá trị cao nhất về mặt pháp lý đối với ngôi nhà của bạn.

Trong trường hợp căn nhà được bán cho người khác, giao dịch hợp lệ khi chuyển quyền sở hữu sổ đỏ này (sang tên sổ đỏ) cho người mua được pháp luật công nhận. Trước khi tiến hành mua bán, cần thẩm định thông tin cả về thông tin định tính và định lượng

Sang tên sổ đỏ
Ảnh sỏ đỏ (minh họa)

Thẩm định thông tin định tính

Thông tin định tính hiểu nôm na là những thông tin cơ bản về người đó: nhân thân, nghề nghiệp, uy tín cá nhân của người đó. Đây là những thông tin thường là khó cân đong đo đếm nhưng lại vô cùng quan trọng.

Chẳng hạn, bạn làm ăn giao dịch với một người có uy tín trong ngành thì vẫn luôn yên tâm hơn một người luôn bị tai tiếng, mánh khóe hay lừa lọc.

Khi tôi còn làm trong ngân hàng Vietinbank, mỗi khi có khách mới vay vốn, sếp tôi yêu cầu đội tín dụng trước hết phải tìm hiểu thông tin của khách hàng từ những người hàng xóm trước.

Các thông tin rất đời thường như là: cuộc sống của vợ chồng con cái có êm đẹp không, chồng có bài bạc gì không, vợ làm gì ra tiền, con cái có ăn chơi hút chích gì không, v.v.. rất nhiều thông tin kiểu vậy trước khi mở cuốn sổ đỏ ra để xem cho kỹ.

Vậy chứ mà đúng, trong cuộc sống của một người (đi vay), nếu vợ chồng con cái không hòa thuận, con cái hư hỏng thì nhiều khả năng họ khó lòng mà toàn tâm toàn chí làm ăn để đảm bảo dòng tiền trả nợ.

Với nhiều khách hàng là dân buôn bán làm ăn, lại phải tìm hiểu họ qua những đối tác làm ăn của họ (thông qua các mối quan hệ sẵn có) để xem xét mức độ uy tín của họ là như thế nào. Thật là yên tâm để cho một tiểu thương vay tiền nếu như mười mấy mối ruột lâu năm của họ đều xác nhận về mức uy tín của người đó.

Thực tế cho thấy rằng, những thông tin định tính về một người nhiều khi quan trọng hơn trong tay họ đang có gì. Với một người có các yếu tố định tính không ổn cho lắm (theo bạn cảm nhận và đánh giá bằng tư duy bản thân) thì càng phải thận trọng, nhất là trong các giao dịch có giá trị lớn như mua bán nhà đất.

Sau khi bạn cảm thấy đủ yên tâm để tiến hành đặt mối quan hệ mua bán, thì chuyển sang bước tiếp theo, thẩm định thông tin định lượng.

Thẩm định thông tin định lượng

Khác với thông tin định tính, thông tin định lượng hầu hết là những thông tin “cứng” được quy định bởi luật pháp và hoàn toàn có thể đo đếm được. Với giao dịch sang tên sổ đỏ, một số thông tin bắt buộc cần phải quan tâm. Đó là:

Tài sản có đủ điều kiện sang tên không ?

Thật là mệt mỏi cho nếu tài sản bạn mua không đủ điều kiện để sang tên sổ đỏ cho bạn. Hay nói cách khách, cơ hội để pháp luật công nhận sở hữu hợp pháp của bạn với tài sản là không có. Một tài sản đủ điều kiện sang tên sổ đỏ phải hội tụ các yếu tố sau:

Trên đây là 4 điều kiện đầu tiên trong phần phân tích thông tin định lượng. Ta cùng đi vào chi tiết hơn.

Kiểm tra sổ đỏ.

Sau khi kiểm tra cảm quan bằng mắt thường : không nhàu nát, chắp vá, chữ nghĩa rõ ràng, không tẩy xóa. Hãy đến văn phòng đăng ký đất đai đăng ký tra cứu thông tin là chính xác nhất. Khi xem sổ đỏ, một số thông tin cần lưu ý:

Thứ nhất, chủ sử dụng đất được ghi trên giấy chứng nhận có thể là cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức sử dụng đất. Trong trường hợp đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người thì có thể ghi tên từng chủ sử dụng.

Chủ sử dụng đất là người có các quyền và nghĩa vụ liên quan đến thửa đất nên khi tham gia các giao dịch thì bắt buộc chủ sử dụng phải trực tiếp tham gia hoặc phải có ủy quyền hợp pháp cho người khác.

Thứ hai, các thông tin về thửa đất như vị trí, số thửa, số tờ bản đồ được ghi theo số hiệu của thửa đất trên bản đồ địa chính. Địa chỉ thửa đất sẽ phải bao gồm tên khu vực, số nhà, tên đường phố (nếu có), tên đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh, nơi có thửa đất.

Những thông tin này sẽ hỗ trợ để chúng ta có thể tra cứu thêm các thông tin về thửa đất khác có trong hồ sơ địa chính.

Thứ ba, diện tích thửa đất được làm tròn đến một chữ số thập phân. Với thửa đất có nhà chung cư thì Giấy chứng nhận cấp cho chủ sở hữu căn hộ chung cư chỉ ghi diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ căn hộ.

Thứ tư, về hình thức sử dụng đất có thể là đất sử dụng chung hoặc đất sử dụng riêng. Đất sử dụng chung là đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người, nhiều hộ gia đình còn đất sử dụng riêng thì chỉ thuộc quyền sử dụng của một người.

Điển hình như phần ngõ đi chung thuộc quyền sử dụng chung của nhiều hộ nên trên sổ đỏ phần này sẽ được ghi là “Sử dụng chung”.

Mục đích sử dụng đất được ghi thống nhất với sổ địa chính bằng tên gọi cụ thể với các loại đất thuộc các nhóm như đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (bao gồm đất ở nông thôn, đất ở đô thị và nhiều loại đất khác).

Thứ năm, thời hạn sử dụng đất. Đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê thì sẽ được ghi thời hạn theo quyết định giao đất. Trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì ghi thời hạn sử dụng được công nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp sử dụng đất có thời hạn thì ghi “Thời hạn sử dụng đất đến ngày …/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)”.

Trường hợp thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài thì ghi “Lâu dài”.

Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận là một phần thửa đất thì ghi thời hạn sử dụng đất theo từng mục đích sử dụng đất “Đất ở: Lâu dài. Đất… (ghi tên mục đích sử dụng theo hiện trạng thuộc nhóm đất nông nghiệp đối với phần diện tích vườn, ao không được công nhận là đất ở): sử dụng đến ngày …/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)”.

Thứ sáu, về nguồn gốc đất có thể là do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền một lần, trả tiền hằng năm hoặc do Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất,…

Nguồn gốc của đất có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất đặc biệt là khi Nhà nước thu hồi đất. Đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm sẽ không được Nhà nước bồi thường về đất khi thu hồi đất.

Việc xem và hiểu được đầy đủ ý nghĩa của các thông tin trên Giấy chứng nhận sẽ giúp chúng ta hiểu hơn về giá trị của thửa đất để từ đó quyết định có tham gia giao dịch mua bán đất hay không, tránh những rủi ro, tranh chấp không đáng có.

Làm sao để biết đất không có tranh chấp hay đang cắm ở ngân hàng?

Đây là điều rất quan trọng. Chẳng có mấy ai đi bán đất lại dại dột đi nói cho khách biết là đất này đang có tranh chấp nếu điều đó có thật. Ngược lại, họ còn tìm mọi cách để giấu đi với mục đích là bán được.

Người mua không tìm hiểu kỹ thông tin mà xuống tiền cho mảnh đất đang tranh chấp thì chắc chắn là rắc rối rồi. Một số cách để kiểm tra đất có tranh chấp hay không:

Hỏi mấy người xung quanh. Đây là cách đơn giản, miễn phí và nhanh nhất. Chính những người xung quanh là nguồn thông tin quý giá họ sẽ cho bạn biết. Giấu sao được những người xung quanh nếu như mảnh đất đang có vấn đề

Hỏi địa chính phường, xã: thường thì bên quản lý đô thị hay mấy anh bên phường xã nắm thông tin này rất rõ vì đây là địa bàn của họ, thông tin rất đủ

Đến phòng tài nguyên môi trường hỏi. Cách này thường sẽ phải đi cùng chủ đất, chính thống và chính xác.

Văn phòng công chứng, các nơi làm dịch vụ nhà đất. Bạn sẽ mất một khoản phí và thời gian nhưng rất đáng vì những nơi này họ luôn có nguồn thông tin chính xác và cập nhật, hoàn toàn yên tâm.

Đối mặt với sổ đỏ giả, chiêu thức cũ, nạn nhân mới

Với công nghệ in ấn và công nghệ xử lý hình ảnh tới mức hoàn hảo ngày nay, một cuốn sổ đỏ giả được làm ra trong thời gian rất ngắn có thể qua mắt được không chỉ người đi mua nhà mà còn qua mắt được cả con mắt nhà nghề của công chứng viên tại các phòng công chứng. Tiện đây, thử điểm qua vụ làm sổ đỏ giả xong mang đi lừa đảo.

Sổ đỏ giả
Quảng cáo làm sổ đỏ giả rất công khai trên Google. Ảnh chụp màn hình ngày 6/8/2020
Video phản ánh tình trạng giấy tờ giả của VTV

Hầu hết các vụ làm giả sổ đỏ đều có một đặc điểm chung đó là: dựa trên các thông tin thật. Đây chính là lỗ hổng chết người về Bảo mật thông tin, vấn đề mà nhiều người còn chưa để ý đến tầm quan trọng và mức nguy hại của nó.

Biểu hiện dễ thấy nhất là rất nhiều chủ đất, môi giới bất động sản cứ vô tư chụp nguyên bản hình ảnh giấy tờ (Sổ đỏ) rồi đưa lên mạng (trang zalo, facebook, trang web rao vặt). Đây chính là nguồn thông tin cần thiết để cho ra một cuốn sổ đỏ giả nhìn y như thật với phôi và thông tin trên đó. Nhiều vụ lừa đảo đánh tráo sổ đỏ đã bị phanh phui.

Khi thực hiện mua bán nhà đất nên nộp hồ sơ mua bán tại các cơ quan có thẩm quyền (Văn phòng ĐK Đất đai)

Tại cơ quan nhà nước, các thông tin về bất động sản sẽ được xác minh một cách chính xác giúp người mua tránh được các thông tin giả. Các cơ quan nhà nước họ dùng nghiệp vụ riêng cùng với sử dụng dữ liệu liên ngành để đảm bảo việc giao dịch dựa trên sổ thật và tài sản thật.

Trên thực tế, nhiều người xuống tiền tại nhà riêng, không qua công chứng hoặc xuống số lượng lớn tiền trước khi giấy tờ được đưa đến khâu quan trọng của văn phòng đăng ký đất đai.

Hết sức thận trọng để tránh bị lừa 

Chắc hẳn bạn đồng ý rằng, việc thẩm định thông tin cả về định tính và định lượng như đã nêu trên là không bao giờ thừa khi mua bất cứ một bất động sản nào. Không bỏ sót bất kỳ thông tin nào trong việc xem xét thận trọng với phương pháp đúng sẽ giúp người mua giảm thiểu tới mức tối đa các rủi ro về giao dịch.

Một chi tiết nhỏ bị bỏ qua sẽ làm bạn mất tiền, thậm chí là rất nhiều tiền chẳng thể lấy lại được. Hy vọng bài viết mang lại nhiều điều bổ ích cho bạn

Thủ tục sang tên sổ đỏ

Căn cứ pháp lý

Luật đất đai năm 2013;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP;

– Thông tư số 24/2013/TT-BTNM

Khi mua bán tài sản giá trị như đất đai, nhà cửa thì thủ tục sang tên là công việc bắt buộc mang ý nghĩa quyết định với giao dịch đó. Pháp luật chỉ thừa nhận và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp đối với cả hai bên khi giao dịch được hình thành và ký kết một cách hợp pháp. Bản chất của việc sang tên sổ đỏ là chuyển quyền sử dụng tài sản từ người này sang người khác và phải đăng ký biến động trên sổ đỏ đã được cấp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Các bước để làm thủ tục sang tên gồm có:

Lập hợp đồng chuyển nhượng

Kê khai & thực hiện nghĩa vụ tài chính (nôm na là nộp thuế phí cho nhà nước)

Nộp hồ sơ sang tên.

Ký hợp đồng chuyển nhượng tại xã, phường hay văn phòng công chứng

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ)

2. CMND, căn cước công dân

3. Giấy đăng ký kết hôn (hoặc xác nhận tình trạng hôn nhân) với người chưa có gia đình

4. Sổ hộ khẩu;

Kê khai nghĩa vụ tài chính

1. Cơ quan nhà nước tiến hành thủ tục: Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có đất (bộ phận một cửa của huyện)

3. Thời hạn nộp nghĩa vụ tài chính: 10 ngày kể từ thời điểm nhận thông báo

4. Những khoản phí, lệ phí phải nộp gồm:

+ Lệ phí trước bạ: Bằng 0,5% giá trị quyền sử dụng đất. Tiền lệ phí phải nộp = (Diện tích đất) x (Giá đất) x 0,5%.

+ Thuế thu nhập cá nhân: là 2% theo giá mua bán.

+ Lệ phí địa chính: Căn cứ vào từng quyết định của địa phương

+ Lệ phí thẩm định: Căn cứ pháp lý tùy thuộc vào từng địa phương.

Thực tế có hai điểm khá quan trọng mà người ta có thể làm khác đi để được lợi nhiều hơn. Cụ thể như sau:

Vì số tiền thuế phải nộp liên hệ trực tiếp tới số tiền giao dịch mua bán nên thông thường giá trị mua bán thật không được thể hiện khi lên giấy. Nôm na là mua giá 500 triệu thì kê khai 200 triệu. Đây là kỹ thuật “xưa như trái đất” để né thuế được nhiều người áp dụng.

Tiếp theo, vì có quy định được miễn thuế đối với cá nhân chỉ có 1 nhà, nên người ta cũng hay né bằng cách có nhiều nhà mà làm như chỉ có một nhà để được né, tuy nhiên thì cách này hơi phức tạp hơn so với cách đầu tiên, nhưng cũng khá hiệu quả trong rất nhiều trường hợp.

Sau khi hoàn thành nộp thuế phí với nhà nước, hoá đơn chứng từ cần được cung cấp cho văn phòng đăng ký đất đai để họ thể hiện biến động tài sản trên sổ đỏ. Những biến động này thể hiện ở mặt sau của sổ đỏ, tôi đã từng xem nhiều cuốn sổ dày chi chít những biến động, thậm chí còn phải thêm cả phần phụ lục đính kèm bởi họ mua đi bán lại quá nhiều lần. Nhưng không sao cả, điều đó chẳng làm thay đổi giá trị của tài sản.

Sau khi mọi việc diễn ra thuận lợi, êm xuôi, kết quả sẽ được trả về trong 15 ngày làm việc theo quy định hiện hành. Giao dịch hoàn thành trọn vẹn.

Viết một bình luận